Pasar properti di Indonesia menunjukkan ketahanan yang solid dan sinyal positif di kuartal 3 2025 meski menghadapi tekanan ekonomi dan dinamika sosial seperti demonstrasi massal menjelang akhir kuartal. Hal ini terlihat dari data terbaru Pinhome melalui Pinhome Home Sell Index (PHSI) dan Pinhome Home Rental Index (PHRI) kuartal 3 tahun 2025 yang menunjukkan pertumbuhan pasar properti di berbagai kota.
Meski terjadi stagnasi dan koreksi harga di beberapa kota karena tekanan daya beli, melemahnya sentimen konsumen, dan tantangan dinamika sosial, sebagian besar kota masih menunjukan pertumbuhan harga yang positif. Lebih jauh, Indeks Harga Jual Rumah Nasional Pinhome menunjukkan konsistensi harga dengan tren harga rumah Tipe ≤200 m² stabil 0% dan tren harga rumah Tipe ≥201 m² turun hanya marjinal di -0.4%.
Baca Juga: Astra Property Selesaikan Akuisisi Mega Manunggal Property
"Ketahanan pasar properti ini tidak lepas dari peran aktif kebijakan pemerintah dan otoritas moneter dalam menjaga stabilitas. Kebijakan seperti penurunan suku bunga dan insentif PPN menjadi penopang utama stabilitas pasar, terutama di segmen menengah ke bawah. Rumah tipe ≤120 m² terus mendorong pasar berkat permintaan dari pembeli rumah pertama,” jelas Dayu Dara Permata, CEO Founder Pinhome, dalam keterangan tertulis yang diterima di Jakarta, Senin (27/10/2025).
Data terbaru PHSI menunjukkan area di Jakarta mengalami pergerakan yang beragam. Kondisi ini memperlihatkan bahwa pergerakan harga properti kini ditentukan oleh kualitas wilayah, seperti kualitas lingkungan, konektivitas, dan persepsi terhadap masa depan kawasan, bukan semata oleh tren pasar secara umum.
- Jakarta Pusat & Timur
Mengalami stagnasi dengan koreksi harga -1% hingga -4%, terutama di Johar Baru. Kondisi ini dipengaruhi oleh tekanan daya beli yang terus berlanjut serta sentimen menunggu yang semakin kuat akibat dinamika sosial di masyarakat, terutama di wilayah pusat Jakarta.
- Jakarta Selatan
Di Cilandak, kenaikan terjadi +3% (tipe 55–120), didorong proyek pengendalian banjir dan penataan kawasan Fatmawati–Simatupang.
- Jakarta Utara
Terjadi kenaikan +3% (tipe ≤54) di Tanjung Priok akibat program normalisasi saluran air. Sementara di Cilincing, Kenaikan +2% (tipe ≥201), dipicu proyek logistik Kalibaru dan kelanjutan pembangunan pelabuhan.
- Jakarta Barat
Cengkareng mengalami kenaikan +2% (tipe 55–120) dan +1% (tipe ≥201), terkait progres Tol Kamal–Teluknaga–Rajeg.
- Bogor
Koreksi -4% (tipe ≥201), dampak dari sentimen negatif pasar premium Jakarta.
- Tangerang
Ekspansi industri Cikupa–Balaraja dan akses tol baru mendorong kenaikan sebesar +3% untuk tipe ≤54
Ringkasan Wilayah Lain di Indonesia
- Kabupaten Bandung & Kota Makassar: Koreksi -2% (tipe ≥201), akibat meningkatnya tensi sosial yang menekan pasar atas;
- Semarang: Kenaikan +3% (tipe 121–200) dan +2% (tipe ≥201), karena masuknya tenaga ahli ke kawasan industri Kendal–Batang;
- Padang: Kenaikan +4% (tipe ≥201), terkait akselerasi proyek Tol Padang–Pekanbaru;
- Pekanbaru: Koreksi -3% (tipe ≥201), karena tekanan dari sektor sawit dan stagnasi migas (Blok Rokan);
- Samarinda & Balikpapan: Koreksi di semua tipe, mencerminkan normalisasi ekspektasi terhadap proyek IKN;
- Manado: Kenaikan +4% (tipe ≥201), didorong oleh status baru sebagai hub regional Indonesia Timur.
Untuk tren harga sewa rumah, data PHRI menunjukkan pasar sewa rumah di Jakarta pada kuartal 3 tahun 2025 cenderung melemah, terutama di segmen kecil-menengah:
- Penurunan harga sewa rumah pada tipe ≤54 mengalami penurunan hingga -3% di seluruh kota, dan tipe 55–120 di Jakarta Selatan turun -3%. Persaingan dari suplai apartemen yang menarik penyewa muda dan keluarga kecil mendorong penurunan ini;
- Rumah tipe 121–200 di Jakarta Selatan justru tumbuh +2%, menjadi pilihan utama ekspatriat yang mencari hunian dekat sekolah internasional dengan ukuran ideal dan harga lebih terjangkau dibanding tipe ≥201;
- Segmen rumah tipe ≥201 mengalami koreksi –2% di Jakarta Barat dan Jakarta Pusat, terdampak persaingan dengan serviced apartment dan apartemen premium yang lebih diminati ekspatriat dan pekerja penempatan sementara;
- Kota penyangga seperti Depok dan Tangerang juga mengalami penurunan harga sewa pada tipe ≥201, masing-masing –2% dan –3%, akibat banyak rumah besar yang dialihkan dari pasar jual ke pasar sewa sehingga menambah tekanan di segmen properti premium.
Sementara itu, untuk wilayah luar Jakarta:
- Kota Malang mengalami pertumbuhan sewa +3% pada rumah tipe ≤54 dan 55–120, berkat kebutuhan hunian dari komunitas pendidikan seperti mahasiswa, dosen, dan tenaga pendukung;
- Di Denpasar, harga sewa turun -2% hingga -3% di semua segmen, akibat beralihnya preferensi dari sewa jangka panjang ke sewa jangka pendek berbasis pariwisata, serta menurunnya jumlah remote worker akibat tren kembali ke kantor (WFO).
Menatap akhir tahun 2025, tren konsolidasi pasar properti diperkirakan mulai bergeser ke arah yang lebih positif. Sentimen membaik pasca-reshuffle kabinet serta injeksi likuiditas Rp200 triliun ke bank-bank BUMN menjadi dua faktor kunci yang mendorong pemulihan, khususnya di segmen rumah terjangkau dan menengah. “Kombinasi antara kepercayaan pasar dan pelonggaran likuiditas ini berpotensi mempercepat pertumbuhan permintaan, sekaligus menjaga stabilitas harga di tengah kondisi ekonomi yang masih dinamis,” tutup Dara.
