Riset Pinhome: Pasar Properti Nasional Bertahan Stabil di Tengah Penyesuaian Daya Beli

Pasar residensial nasional pada akhir 2025 dalam kondisi yang relatif stabil di tengah penyesuaian daya beli dan preferensi hunian masyarakat. Permintaan tetap terjaga terutama pada segmen rumah kecil dan menengah, sementara pasar sewa mulai menunjukkan peran yang semakin kuat. Kondisi ini tercermin dari data temuan Pinhome melalui Pinhome Home Sell Index (PHSI) dan Pinhome Home Rental Index (PHRI) kuartal 4 tahun 2025.

Indeks Harga Jual Rumah Nasional pada kuartal 4 2025 naik tipis 0,4% dibanding kuartal 3 tahun 2025, dan angka kenaikan secara tahunan dibanding tahun 2024 juga konsisten di 0.4%. Hal ini mencerminkan kondisi pasar yang relatif seimbang di tengah penyesuaian permintaan, daya beli, serta perkembangan ekonomi di berbagai wilayah. Secara tahunan, rumah berukuran kecil tetap menjadi penopang pasar dengan pertumbuhan 0,8%, dimana rumah tipe 55–120 naik 0,5%, dan tipe 121–200 sebesar 0,3%. Sebaliknya, rumah tipe besar (tipe ≥201) mengalami koreksi tipis sebesar –0,9%.

Baca Juga: Pasar Properti Indonesia Bersiap Bangkit di 2026

“Segmen menengah dan kecil tetap jadi favorit masyarakat, sementara rumah besar mengalami penurunan yang berkaitan dengan kecenderungan konsumen menunda pembelian atau beralih ke opsi sewa di kota Inti, serta peningkatan inventori di beberapa wilayah komuter,” jelas Dayu Dara Permata, CEO Founder Pinhome, dalam keterangan tertulis yang diterima di Jakarta, Rabu (11/3/2026).

Indeks Harga Jual di DKI Jakarta dan Wilayah Penopang Jakarta

• Jakarta Utara: Tipe 55–120 turun -5% di Tanjung Priok dan tipe 121–200 turun -3% di Tanjung Priok serta Cilincing, seiring meningkatnya kekhawatiran terhadap banjir rob. Sebaliknya, tipe ≤54 di Tanjung Priok naik 3%, menunjukkan ketahanan segmen rumah kecil;
• Jakarta Barat: Di Kembangan, tipe ≤54 naik 3% karena harga yang lebih kompetitif, sementara di Kalideres tipe 121–200 tumbuh 2% didukung konektivitas transportasi dan kedekatan dengan Bandara Soekarno-Hatta;
• Jakarta Pusat: Kemayoran menunjukkan penguatan lebih merata dengan tipe ≥201 naik 3%, tipe 55–120 naik 3%, dan tipe ≤54 naik 2%, meski tipe 121–200 turun -3%. Sebaliknya di Johar Baru, tipe ≥201 naik 2%, sementara tipe 121–200 turun -2%, tipe 55–120 turun -3%, dan tipe ≤54 turun -2%, mencerminkan tekanan di segmen kecil–menengah;
• Jakarta Timur: Rumah tipe 121–200 naik 3% di Ciracas dan 2% di Cakung, didukung peningkatan akses dan infrastruktur. Sementara itu, tipe 55–120 di Kramat Jati turun -3% setelah gangguan aktivitas ekonomi lokal;
• Jakarta Selatan: Terjadi koreksi selektif pada tipe ≤54 sebesar -2% di Jagakarsa dan Pasar Minggu, mencerminkan sikap pembeli yang lebih berhati-hati dan penyesuaian daya beli di segmen rumah kecil;
• Bodetabek & Banten: Terjadi penyesuaian terbatas di beberapa segmen. Tipe ≤54 naik 2% di Kota Tangerang namun turun -3% di Kota Serang. Pada tipe ≥201, Kota Bogor naik 3%, sementara Kabupaten Bogor (-3%) dan Kabupaten Bekasi (-2%) sejalan dengan peningkatan inventori berlabel urgensi penjualan pada semester 2 tahun 2025, yang memicu penyesuaian harga secara selektif sesuai karakter segmen di tiap wilayah. Di sisi lain, tipe 121–200 di Kabupaten Bogor naik 3%, menunjukkan ketahanan segmen menengah.

Ringkasan Wilayah Lain di Indonesia

• Jawa Barat: Rumah tipe ≥201 turun -3% di Kabupaten Bandung dan Kota Cimahi, dipengaruhi meningkatnya perhatian terhadap risiko lingkungan dan kebijakan moratorium perumahan. Di Cirebon, tipe ≥201 turun -3% di Kota Cirebon, sementara Kabupaten Cirebon stagnan;
• Bali: Harga hunian umumnya stabil. Penguatan terjadi pada tipe 121–200 di Kota Denpasar (+2%), didukung aktivitas ekonomi dan pariwisata yang tetap tinggi;
• Nusa Tenggara Barat: Kota Mataram dan Kabupaten Lombok Barat mencatat stagnasi di seluruh tipe rumah, mencerminkan kondisi ekonomi daerah yang stabil;
• Sumatera: Di Palembang, tipe ≤54 naik 3% dan tipe 121–200 naik 2%, sementara di Pekanbaru tipe 55–120 tumbuh 3%, seiring pemulihan aktivitas setelah periode cuaca ekstrem;
• Kalimantan: Tipe 55–120 dan 121–200 di Balikpapan naik 2%, serta tipe ≥201 di Samarinda naik 2%. Sebaliknya, koreksi terbatas terjadi pada tipe 121–200 di Pontianak (-2%) dan Banjarmasin (-2%);
• Sulawesi: Terjadi penguatan selektif di Manado, yaitu kenaikan 2% untuk tipe ≥201 didukung dinamika ekonomi kreatif kota;
• Maluku: Pasar hunian Ambon stabil dengan penurunan tipis -3% pada tipe 55–120, di tengah tambahan pasokan rumah dari program hunian terjangkau;
• Papua: Di Jayapura, tipe ≥201 turun -2%. Penyesuaian terjadi seiring fokus pembangunan rumah terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Sementara itu, Indeks Harga Sewa Rumah Nasional pada kuartal 4 2025 naik tipis 0,6% dibanding kuartal 3 tahun 2025, tetapi turun -1% secara tahunan. Kenaikan harga sewa secara kuartalan ini terjadi di seluruh segmen dengan penguatan relatif lebih terlihat pada rumah tipe menengah dan besar. Pergerakan ini menunjukkan pasar sewa yang relatif stabil setelah penyesuaian harga pada kuartal sebelumnya. 

Berdasarkan tipe rumah, rumah tipe ≤54 naik 0,4%, tipe 55–120 naik 0,1%, tipe 121–200 naik 0,5%, dan tipe ≥201 juga naik 0,5%. Kenaikan terbatas ini mengindikasikan fase stabilisasi pasar sewa, dengan pertumbuhan yang relatif lebih kuat pada segmen menengah dan besar. Secara tahunan, tipe 55–120 tumbuh 1,5%, tipe 121–200 naik 1,6%, dan tipe ≥201 meningkat 2.3%. Permintaan dari kalangan profesional dan ekspatriat di pusat aktivitas ekonomi seperti Jakarta Selatan, Jakarta Pusat, dan Kabupaten Bekasi masih menopang segmen ini, sekaligus menunjukkan kecenderungan pergeseran dari pasar beli ke pasar sewa. Sementara itu, tipe ≤54 masih mencatat penurunan -0,3% akibat meningkatnya inventori rumah seken di sejumlah wilayah.

Ringkasan Pergerakan Pasar Sewa Rumah 

• DKI Jakarta: Biaya hidup yang tinggi mendorong pergeseran preferensi ke sewa. Harga sewa rumah tipe ≤54 naik 3% di Jakarta Selatan serta 2% di Jakarta Barat dan Jakarta Pusat. Tipe 55–120 di Jakarta Pusat naik 3%, sementara tipe ≥201 di Jakarta Barat naik 2%, menunjukkan kuatnya permintaan di pusat aktivitas ekonomi;
• Kawasan Penyangga Jakarta: Kabupaten Bekasi menguat pada tipe 121–200 (+3%) dan ≥201 (+2%) seiring ekspansi industri. Kabupaten Bogor turun -2% di hampir semua tipe. Kota Depok turun -3% pada tipe ≤54 dan 55–120, namun tipe ≥201 naik 3%, sementara Kota Bogor naik 2% pada tipe ≤54;
• Bandung Raya: Infrastruktur transportasi mendorong permintaan sewa. Tipe ≤54 naik 83 di Kota Bandung dan 2% di Kabupaten Bandung Barat di koridor akses kereta cepat Whoosh. Sebaliknya, Kabupaten Bandung turun -2%;
• Jawa Tengah & Jawa Timur: Di Kota Malang, tipe ≥201 turun -2% seiring fokus investasi ke sektor produktif. Sementara di Kabupaten Sleman, tipe ≤54 naik 3% dan ≥201 naik 2%, didorong peralihan dari beli ke sewa di wilayah Yogyakarta;
• Bali: Pasar sewa Kota Denpasar mulai pulih setelah koreksi sebelumnya. Tipe ≤54 naik 2% dan tipe 121–200 naik 3%, mencerminkan normalisasi permintaan dari pekerja sektor jasa dan pariwisata.

Memasuki 2026, pasar properti nasional berpotensi memasuki fase ekspansif setelah periode konsolidasi sepanjang 2025. Fundamental ekonomi yang lebih kuat, ruang pelonggaran pembiayaan, kepastian insentif perumahan, dan pertumbuhan regional yang lebih merata menjadi faktor pendorong utama.

“Dengan stabilitas makro yang terjaga dan kebijakan yang konsisten, kami optimistis bahwa 2026 akan menjadi tahun normalisasi pasar properti,” ujar Dara. Kombinasi ini diharapkan membuka peluang bagi pemulihan transaksi yang tertunda dan memperkuat intermediasi perbankan, sekaligus mendorong aktivitas pembangunan di berbagai wilayah, termasuk di luar Jawa.