Pasar properti Indonesia menunjukkan tren harga yang relatif stabil pada kuartal 3 2026, baik pada segmen jual maupun sewa. Berdasarkan data terbaru Pinhome Home Sell Index (PHSI) kuartal 3 2026, Indeks Harga Jual Rumah Nasional mencatatkan pergerakan terbatas dengan kenaikan tertinggi pada rumah tipe 55–120 sebesar 0,2%, sementara segmen lainnya cenderung stabil atau terkoreksi tipis. Secara tahunan, rumah tipe 121–200 mencatatkan pertumbuhan tertinggi sebesar 1,0%.
Sementara itu, Pinhome Home Rental Index (PHRI) menunjukkan tren berbeda, dengan Indeks Harga Sewa Nasional mencatatkan pertumbuhan kuartalan tertinggi pada rumah tipe ≥201 sebesar 0,8%. Namun, secara tahunan, pertumbuhan harga sewa justru lebih tinggi pada segmen rumah kecil dan menengah, yakni sebesar 1,8% pada tipe ≤54 dan 55–120.
Baca Juga: KAI Properti Lanjutkan Renovasi Gudang Besar Jakarta Gudang
Meski tren harga cenderung stabil, Market Signal Score pada Pinhome Indonesia Property Market Signal kuartal 3 2026 turun -1,5 poin menjadi 48,8 dibandingkan sebelumnya. Penurunan ini terjadi karena meski niat membeli menguat (+4,0 poin) menjadi 42,8 dan motivasi menjual menguat (+4,4 poin) menjadi 61,2, tetapi kecepatan transaksi melambat signifikan sebesar -13,0 poin menjadi 42,4.
“Stabilnya harga properti belum diikuti oleh percepatan transaksi. Meski minat beli dan pasokan meningkat, pembeli dan penjual masih membutuhkan waktu lebih lama untuk mencapai kesepakatan. Hal ini mencerminkan bahwa aktivitas pasar mulai bergerak, tetapi pengambilan keputusan masih berlangsung secara hati-hati di tengah gejolak sosial ekonomi yang dapat memengaruhi keyakinan masyarakat,” ungkap Dayu Dara Permata, CEO & Founder Pinhome, dalam keterangan resminya, Rabu (11/11/2026).
Kabut Asap Tekan Harga Jual Rumah Pontianak
Kabut asap akibat Kebakaran Hutan & Lahan (Karhutla) di Pontianak sejak Agustus 2026 turut menekan harga jual rumah tipe 121–200 (-2%) dan ≥201 (-1%). Hal ini sejalan dengan Property Market Signal yang memperlihatkan adanya peningkatan porsi motivasi menjual di Kalimantan, meski niat membeli relatif stabil. Menariknya, pasar sewa tetap menunjukkan pertumbuhan di Pontianak, dengan kenaikan hingga +3% pada rumah tipe besar, sementara Balikpapan mencatat kenaikan sewa +3% pada tipe 121–200; di sisi lain, harga jual rumah di Banjarmasin, Samarinda, dan Balikpapan relatif stabil.
Beroperasinya LRT Jakarta Fase 1B Perkuat Pasar Properti di Kawasan Sekitarnya
Pengoperasian LRT Jakarta Fase 1B hingga Manggarai pada September 2026 turut mendorong penguatan harga properti di sejumlah wilayah, terutama Jakarta Utara dan Jakarta Pusat. Harga jual rumah di Cilincing meningkat pada seluruh segmen, yakni tipe 55–120 (+4%), 121–200 (+3%), dan ≥201 (+3%). Sementara di Cempaka Putih naik untuk tipe 55–120 (+3%) dan Johar Baru untuk tipe 121–200 (+4%). Dampak positif juga terlihat pada pasar sewa Jakarta Pusat, dengan kenaikan harga sebesar +3% untuk tipe ≤54 dan +4% untuk tipe 55–120. Penguatan harga ini searah dengan penguatan sinyal niat membeli properti di wilayah tersebut dan diperkirakan akan lebih terlihat pada kuartal 4 2026.
Indeks Harga Jual Rumah Nasional Kuartal 3 Tahun 2026: Wilayah lain di Indonesia
- Jakarta Raya: Tipe ≤54 di Kembangan naik +3%, kembali ke posisi sebelum koreksi di Q1 2026 (-3%). Di Kramat Jati, penataan Pasar Induk Kramat Jati diikuti penguatan harga tipe 55 ke atas (+1% hingga +3%). Harga rumah tipe ≤54 di Pasar Minggu dan tipe 55–120 di Jagakarsa terkoreksi masing-masing -2% seiring adanya kendala infrastruktur dan keterbatasan air bersih, sementara tipe 55–120 di Cilandak naik +2% seiring pemulihan kondisi lingkungan;
- Bodetabek dan Banten: Harga rumah tipe ≤54 menguat +4% dan tipe 55–120 naik +3% di Kab. Tangerang didukung pembangunan underpass Bitung serta realisasi investasi. Kota Bekasi mengalami peningkatan harga rumah tipe ≥201 (+2%), sejalan dengan perbaikan infrastruktur dan akses jalan di kawasan perumahan Bekasi Selatan. Sementara Kota Serang tipe ≤54 terkoreksi -4% setelah stabil pada kuartal sebelumnya;
- Jawa Barat: Tipe 121–200 naik +2% di Kab. Cirebon seiring perkembangan kawasan industri Rebana, sementara Kota Cirebon stabil di seluruh segmen. Kota Bandung dan Cimahi naik +1% pada tipe 55–120, sedangkan segmen rumah besar di Bandung Raya kembali stabil setelah koreksi pada kuartal sebelumnya;
- Jawa Tengah: Harga rumah tipe 55–120 menguat +1% di Kab. Semarang sementara terkoreksi -1% di Kab. Klaten;
- Jawa Timur: Tipe ≥201 naik +2% di Kota Malang, sejalan dengan kepastian arah exit Tol Malang–Kepanjen menuju Malang Selatan, sementara tipe ≤54 naik +1% dan segmen lainnya stabil. Kota Surabaya dan Kabupaten Sidoarjo juga stabil di seluruh segmen;
- Bali dan Nusa Tenggara: Kab. Badung naik +2% pada tipe ≤54, sejalan dengan pembangunan jalan lingkar dan jalan pintas menuju Mengwi; Kota Mataram naik +2% pada tipe 55–120, sementara segmen lainnya di kedua wilayah serta seluruh segmen di Kota Denpasar dan Kab. Lombok Barat stabil;
- Sumatera: Tipe ≥201 naik +2% di Batam, didukung realisasi investasi semester 1 2026 yang mencakup sektor perumahan, kawasan industri, dan penyerapan tenaga kerja. Sementara itu, Bandar Lampung terkoreksi -2% pada tipe ≥201, sedangkan Medan, Padang, Pekanbaru, Palembang, dan segmen lainnya relatif stabil.
Baca Juga: Gandeng Intercipta, Pinhome Perluas Bisnis ke Pengelolaan Properti Skala Besar
Indeks Harga Sewa Rumah Nasional Kuartal 3 Tahun 2026 Wilayah lain di Indonesia
- Jakarta: Tipe ≤54 (+3%) dan 55–120 (+4%) menguat di Jakarta Pusat didukung kebutuhan hunian pengganti pascarelokasi warga di kawasan Senen, sementara tipe ≥201 terkoreksi -2%. Di Jakarta Timur, tipe ≤54 naik +2% dan ≥201 naik +3%. Jakarta Selatan mencatat kenaikan pada tipe 55–120 (+3%), 121–200 (+2%), dan ≥201 (+3%), sementara tipe ≤54 turun -4% akibat kendala infrastruktur dan keterbatasan air bersih. Sementara itu, seluruh segmen di Jakarta Utara dan Jakarta Barat relatif stabil;
- Bodetabek: Tipe ≤54, 55–120, dan 121–200 masing-masing naik +4% di Kota Tangerang, terutama di kawasan dengan akses transportasi umum menuju Jakarta, sementara tipe ≥201 terkoreksi -4%. Di Kab. Tangerang, tipe ≥201 naik +3% seiring bertambahnya hunian sewa premium di Serpong, dan tipe 55–120 naik +2%, didukung prospek akses baru Tol Serpong–Balaraja. Sementara Bogor, Depok, Bekasi, dan Tangerang Selatan stabil di seluruh segmen;
- Bandung Raya: Harga sewa rumah tipe ≤54 menguat +5% di Kab. Bandung Barat dan +4% di Kab. Bandung, melanjutkan tren pemulihan seiring membaiknya kinerja industri tekstil nasional. Sementara itu, harga sewa tipe 121–200 di Kab. Bandung terkoreksi -2%;
- Jawa Timur: Kota Malang mencatat kenaikan harga sewa rumah tipe 121–200 sebesar +9%, didorong permintaan dari mahasiswa dan keluarga mapan. Tipe ≤54 (+3%) dan tipe 55–120 naik +2%, sementara tipe ≥201 turun -2%. Di Kab. Sidoarjo, tipe 121–200 naik +4%, sedangkan segmen lainnya stabil; seluruh segmen di Kota Surabaya juga stabil;
- Bali: Kota Denpasar relatif stabil, dengan harga sewa tipe ≤54 terkoreksi -2%, tipe 55–120 naik +1%, dan dua segmen terbesar tidak berubah;
- Sumatera: Batam mencatat kenaikan harga sewa tertinggi di tipe ≥201 (+5%), dan ≤54 (+3%), sementara tipe 55–120 terkoreksi -2%. Untuk tipe 121-200, Pekanbaru naik +8%. Penguatan didukung lonjakan investasi dan peningkatan penyerapan tenaga kerja asing yang mendorong kebutuhan hunian sewa.
Secara keseluruhan, pasar properti pada kuartal 3 2026 menunjukkan dinamika yang beragam di setiap wilayah. Sinyal pasar properti menunjukkan niat membeli menguat di sejumlah wilayah khususnya kota penyangga Jakarta, tetapi belum sepenuhnya diikuti oleh peningkatan kecepatan transaksi karena proses terkait pembiayaan dan kesiapan biaya serta administrasi transaksi masih penuh tantangan.
“Kondisi ini menunjukkan bahwa minat pasar saja belum cukup untuk mendorong transaksi. Ketersediaan pembiayaan dengan suku bunga yang terjangkau, kepercayaan konsumen terhadap prospek properti dan stabilitas ekonomi menjadi faktor penentu apakah minat kuat mencari properti akan dibarengi dengan peningkatan transaksi,” tutup Dara.
